Le
rôle du Géomètre-expert
dans
la copropriété
(Par M. Roland TARROUX de la Société de
Géomètres Experts Foncier GEOM7)
Champ d’application
du statut de la copropriété
Article 1 de la loi
du 10 juillet 1965 :
« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe
d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes,
par lots comprenant chacun
une partie privative et une quote-part de parties communes.
A défaut de
convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est
également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des
services communs, comportent
des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété
privatifs. »
Notion de lot de
copropriété
Le lot de
copropriété comprend une partie privative et une quote-part de parties
communes.
La notion retenue
par l’article 1er alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 est une
indissociabilité de parties privatives et d’une quote-part de parties communes.
Toutes les opérations juridiques concernant un lot portent sur sa partie
privative et sa quote-part indivise.
Ce n’est, en effet,
que « dans le silence ou la contradiction des titres » que la loi
répute communes les parties de l’immeuble qu’elle énumère en son article 3.
Il convient de
souligner l’extrême importance que revêt une répartition précise des fractions de l’immeuble en
parties privatives et parties communes. Aucun doute ne doit subsister
quant à la qualification à donner à une fraction de l’immeuble.
A cet effet, il
sera utile de se reporter aux directives données par les articles 2 et 3 de la
loi du 10 juillet 1965.
Article 2 :
« Sont
privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage
exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la
propriété exclusive de chaque copropriétaire ».
Article 3 :
« Sont
communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à
l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou
la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
-
le sol, les
cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
-
le gros œuvre
des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de
canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
-
les coffres,
graines et têtes de cheminées ;
-
les locaux des
services communs ;
-
les passages
et corridors ;
Sont réputés droits
accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des
titres :
-
le droit de
surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux
qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le
sol ;
-
le droit
d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant
des parties communes ;
-
le droit
d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
-
le droit de
mitoyenneté afférent aux parties communes ».
L’opération d’identification des lots est l’objet de
l’état descriptif de division
qui ne doit pas être confondu avec le règlement de copropriété, bien qu’il y
soit généralement inclus.
Analyse de
l’immeuble
L’analyse de l’immeuble, lors de
sa mise en copropriété, doit être faite avec le plus grand soin.
Cette analyse
permettra d’élaborer le projet de l’état descriptif de division avec le découpage en bâtiments et en
lots ainsi que les répartitions des charges.
Chaque immeuble
possède ses caractéristiques propres et le géomètre-expert, par sa compétence
et son expérience dans ce domaine, est en mesure de faire des propositions
précises.
Etablissement des
plans de l’immeuble
Il est indispensable de prévoir l’établissement de plans
réguliers, comprenant habituellement plan d’ensemble et plans des intérieurs. Ces documents permettront la numérotation des lots et la
détermination exacte des parties communes et des parties privatives. Ils
serviront au calcul des
superficies privatives (Carrez) et toutes autres surfaces nécessaires aux
calculs des quotes-parts de copropriété et tantièmes de charges.
Il est d’usage de
présenter les plans à l’échelle du 1/100 mais d’autres échelles qui seront
indiquées peuvent être utilisées en vue d’une représentation sur un format A3
facilement reproductible. Y figurent 2 cotes par pièce principale, la hauteur
sous plafond, la désignation de chacune des pièces, les brisis des étages
mansardés, les limites des hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 m. Les
coffrages et gaines seront indiqués dans la mesure du possible.
Distinction des
parties communes et des parties privatives
L’ensemble
immobilier est divisé :
-
en parties
communes affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, à
charge pour eux d’en user et de participer aux charges y afférentes
conformément aux dispositions du règlement. Ces parties communes feront l’objet
d’une propriété indivise répartie entre tous les copropriétaires ;
-
en parties
privatives affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire.
1
) Définition des parties communes générales et spéciales
Cette analyse est
importante car elle permettra de définir les charges communes générales pour l’ensemble des
copropriétaires et les charges
spéciales propres à un certain nombre de copropriétaires.
* Parties
communes générales :
Les parties
communes générales comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas
affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou d’un groupe de
copropriétaires.
* Parties
communes spéciales :
Les parties
communes spéciales sont des parties communes qui sont affectées à l’usage d’un
groupe déterminé de copropriétaires.
Il convient de
distinguer, le cas échéant, les parties communes spéciales :
- de chaque
bâtiment ;
- de deux ou
plusieurs copropriétaires.
2
) Définition des parties privatives
Chaque propriétaire
de locaux bénéficiera d’une propriété exclusive et particulière sur le lot lui
revenant.
Quotes-parts
de copropriété (art. 5 de la loi du 10 juillet 1965)
1
) Définition
Article 5 de la loi
du 10 juillet 1965 :
« Dans le
silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes
afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport
à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent,
lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie
et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».
Il ne faut pas
oublier que ces quotes-parts de copropriété déterminent :
-
les voix de
chaque copropriétaire ;
-
leur part dans
les cessions de parties communes ;
-
leur part dans
les acquisitions éventuelles ;
-
leur part dans
les indemnités à payer ou à percevoir (ex. : sinistre, incendie,
expropriation…).
2
) Mode de calcul
On ne tiendra pas compte
des critères d’utilisation et l’appréciation des valeurs relatives devra
impérativement être effectuée au moment de la mise en copropriété, à
l’exclusion de toute considération d’aménagement ou d’embellissement futur.
Il est important de
préciser que la valeur relative n’est pas issue de la valeur vénale des lots,
cette dernière valeur obéissant à d’autres critères.
* Superficies
des lots
La superficie qu’il
convient de retenir est la
superficie de plancher utile entre gros murs structurants, appréciée au
moment de l’établissement de la copropriété. Les superficies annexes seront
pondérées selon leur consistance.
* Consistance
des lots
Conformément aux
indications qui ont été données lors des travaux préparatoires de la loi du 10
juillet 1965, il y a lieu de retenir, pour définir la consistance des lots, les
éléments suivants : nature physique du lot (logement, garage, cave…),
distribution et forme, hauteur sous plafond.
Il ne doit pas être
tenu compte des facteurs de commercialité :
-
Nature
-
Distribution
et forme
-
Hauteur sous
plafond
* Situation
La situation d’un lot doit s’apprécier par rapport aux autres lots de l’immeuble en fonction du niveau, de
l’éclairement, de l’ensoleillement, de l’emplacement, de la vue, de la présence
d’un ascenseur ou non et de la tranquillité.
Tantièmes
de charges (Art. 10 de la loi du 10 juillet 1965)
1
) Définition
Les principes de répartition sont définis à l’article 10 de la loi du 10
juillet 1965, aux termes duquel :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges
entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en
fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de
chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à
l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux
valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des
dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories
de charges ».
2) Charges entraînées par les services collectifs et
les éléments d’équipement commun
(art. 10 alinéa 1)
* Critères de répartition : notion « d’utilité »
L’article 10 de la loi faisant référence aux critères de l’utilité
« présentée à l’égard de chaque lot », il en a été déduit que cette
utilité est une utilité objective. Participent aux charges tous les lots
desservis.
En résumé :
Le cabinet de Géomètres-experts GEOM7 de part ses compétences juridiques
et techniques réalise tous
les travaux préalables à l’Etat Descriptif de Division.
Le degré d’équipement technologique du cabinet (stations tachéométriques
robotisées, distance-mètres de précision, plans montés informatiques…)garantie la précision,
dans tous nos travaux topographiques, spécialement dans les bâtiments anciens aux formes
irrégulières.
Les plans couleur nécessaires à toute création ou refonte de copropriété sont la base de
la localisation, de l’identification certaine, de la numérotation, du calcul
des différentes superficies des lots privatifs. Ces plans présentent des intérêts certains
pour le notaire, le syndic, l’actuel et le futur copropriétaire : -
Est-ce que l’armoire de mes grands-parents s’intégrera spacialement dans l’appartement
que j’envisage d’acheter ou comment vais-je agencer mon salon en fonction de
l’encombrement de mes meubles ?
Le plan d’intérieur garantie par l’homme de l’art qu’est le Géomètre-expert est la pièce de base essentielle
pour éviter toute confusion, quant à l’identification, le périmètre étendue, la
composition, la superficie, les détails intérieurs, la pondération selon les
éléments qui composent le lot privatif.
Tous les
intervenants et utilisateurs potentiels y trouvent leur compte.
Fort d’une expérience et d’une
spécialisation en matière de montage de plans, de calculs et de tableaux de
millièmes de copropriété, la société GEOM7 reste à votre service pour tous
renseignements.
Selon la nature de la mission, nous
travaillons sur l’ensemble du territoire Français pour vous accompagner pour le
montage de vos copropriétés.
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